? 三年前的2021年6月21日，首批9支公募REITs（房地產投資信托）正式登陸境內資本市場，開啟了不動產投資信托基金這一巨大藍海。作為上交所首支“倉儲物流類”基礎設施REITs，中金普洛斯REIT引發行業關注。

? 這兩年來，物流地產呈現出較強的抗周期能力，不乏京東物流、順豐等巨頭躬身入局。如今隨著直播經濟火熱，跨境電商業務進一步拓展，商戶對物流供應鏈速度有了更高的要求，倉儲物流也迎來新的需求高峰。

? 新的消費趨勢給物流倉儲帶來了哪些變化，中國物流倉儲還有哪些新的需求空間？物流倉儲領域的公募REITs二級市場走向如何？

? 近日，普洛斯資產中國區聯席總裁趙明琪接受了包括《每日經濟新聞》記者在內的媒體線上采訪。趙明琪表示，在目前市場大環境演變之下，消費行業的供應鏈需求趨勢主要是整合、自動化和ESG。大家都始終堅信中國市場是有可為的，企業在做未來3到5年的戰略調整和規劃，提升韌性，提升效率，之后這個行業（倉儲物流）會變得更加穩健。

趙明琪 圖片來源：企業供圖

??趙明琪進一步稱，公募REITs在中國是一個新生事物，上市3年來，發展速度非?？臁脑紮嘁嫒说慕嵌葋碚f，市場提供了一個非常好的流動性通道，并助力倉儲物流行業更好地發展。期盼公募REITs繼續穩健發展，規模和市場化程度可以進一步提升，相信未來3年這個市場會更上一個臺階。

倉儲物流經營穩健，能持續產生現金流

? 公募REITs在中國的發展經歷了多個階段。2021年，這一金融產品真正進入國內大眾投資者的視野。2021年6月，包括中金普洛斯REIT在內的國內首批公募REITs在滬深交易所上市，代表了中國資本市場的進一步成熟和多元化。

? 有業內觀點認為，倉儲物流屬于重資產行業，發行公募REITs可幫助企業減輕自持資產帶來的財務杠桿，縮短資金回收周期，拓展融資渠道，形成良性投資循環。

? 數據顯示，經過2021年的首發和2022年的擴募，目前中金普洛斯REIT的基金份額達到了19.38億份，基礎設施項目擴充至10個倉儲物流園，分布于京津冀、長三角、環渤海經濟區、粵港澳大灣區和成渝經濟圈，建筑面積合計約115.7萬平方米。

? 根據4月19日中金普洛斯REIT發布的2024年一季度資產運營情況，中金普洛斯REIT在今年一季度實現總收入約1.19億元，基金合并息稅折舊攤銷前利潤（EBITDA）約7820萬元，剔除公允價值變動損益影響后的基礎設施項目EBITDA凈利率68.86%；報告期實現可供分配金額約8884.01萬元，達成預期。

《每日經濟新聞》記者了解到，自2021年6月上市以來，中金普洛斯REIT已完成7次分紅，累計分配金額達到約7.67億元，分紅比例約占上市以來可供分配金額的100%。

? 另一支倉儲物流REITs嘉實京東倉儲基礎設施REIT發布的2024年第一季度報告顯示，嘉實京東倉儲基礎設施REIT錄得收入2645.58萬元，凈利潤為683.83萬元，該基金在報告期內實現了可供分配金額2003.74萬元，并已進行了2023年度的第二次分紅，實際分配金額為2520.99萬元。

? 趙明琪認為，從投資人的角度來看，倉儲物流是一個服務剛需的品類，其特點是具有穿越周期的穩定性，資產處于穩健的經營狀態，就能產生較為持續、穩健的現金流。

? 中金公司研究部REITs執行小組負責人、分析師孫元祺則向《每日經濟新聞》記者表示，到目前為止中國REITs的整體規模潛力還遠遠沒有被釋放，將來三年可能是一個利率環境較為友好的時段，所以這三年是整體規模的擴張預期比較高的階段?？傮w來看，將來公募REITs市場是積極發展且有較大的潛力，建議大家高度關注該市場的發展。

跨境電商、新能源、新消費催生物流倉儲新需求

? 從投資的角度，市場結構的變化和供需情況的變化帶來了投資機會，而普洛斯的投資機會也來自這幾年來的消費市場結構變化。

? 從收入情況看，中金普洛斯REIT的現金流來源于底層資產租賃產生的租金及物業管理服務費，這兩年來消費趨勢的變化，跨境電商、直播電商的興起對物流倉儲提出了更高的要求，這些也為普洛斯帶來了新的業務機遇。

? 趙明琪提到，普洛斯中國整體有70%的倉儲物流資產面積服務于消費和零售行業的客戶，普洛斯作為資產投資與運營的企業，長期觀察和分析消費品及零售行業，其中重點關注社會消費品零售總額以及其中電商所占比例這兩個數字。

? 公開數據顯示，在過去10多年里，電商占社會消費品零售總額的比例逐年上升，到2023年底約占28%，其中平臺電商約占70%。她指出，這個占比在過去5年間發生了非常大的變化，參與的電商平臺企業也進一步分化。

? 平臺電商高速發展，支撐其業務的快遞快運行業也在進一步增長。“對于快遞快運行業來說，我們觀察到的趨勢第一個是量級仍舊在上升，第二個是整個基礎網絡已經穩定了，但網絡結構在做調整和重塑。在快遞快運行業快速發展的階段，客戶會進行多元化布點租倉，經歷過去幾年的發展，行業進入到穩步發展的階段，這些企業開始針對長期戰略調整規劃倉儲網絡布局。”趙明琪表示，這也意味著，未來快遞快運行業對于倉儲的需求還將進一步增加，同時對于倉儲的專業性和規模也有了更高的要求。

? 除了傳統電商之外，跨境電商這兩年的爆發增長也帶來了倉儲物流的需求增長，不同于其他電商平臺，跨境電商對供應鏈時效性要求更高，這就需要倉庫不僅距離港口近，可以次日達，規模和標準也要達到一定水平。

普洛斯青島前灣港國際物流園 圖片來源：企業提供

? 趙明琪表示，在服務跨境電商企業租賃需求方面，普洛斯大約占到40%～50%的份額，并且在5年之內預計會以更大的力度去支持這些企業發展?！斑@也會給我們的資產提供比較好的現金流回報，跨境電商比較集中在口岸類的城市，華南地區主要依托于三大空港，山東主要面向日韓市場，是很多跨境電商企業愿意聚集的區域?！壁w明琪表示。

? 可以看到，作為支撐實體經濟的重要基礎設施，中國物流倉儲行業一路伴隨中國經濟成長，將持續深度服務生產制造型、生活消費型、進出口貿易三條供應鏈。不過隨著消費結構的變化，倉儲物流與客戶的關系也不止于倉儲租賃，更多在于根據市場情況共同探討戰略規劃，以商業合作伙伴的身份進行業務改造。

? 對此，趙明琪表示，在目前市場大環境演變之下，整合、自動化和ESG已經成為消費行業的主要供應鏈需求趨勢。“大家都始終堅信中國市場是有可為的，企業在做未來3年到5年的戰略調整和規劃，提升韌性，提升效率，之后這個行業會變得更加穩健?！壁w明琪表示。

? 以快遞市場為例，趙明琪向《每日經濟新聞》記者舉例，最近普洛斯和一些規模比較大的快遞快運企業談的都是整合性的需求?！袄缭谝粋€區域，原本有客戶散租了十幾、二十幾個倉，現在出于進一步提升效率的考慮，那么就需要把這些區域性的點整合到一個大的倉，才可以大規模投入自動化設備，同時希望租賃更穩定，租約至少是5年、10年，這是一大趨勢?！壁w明琪表示。

? 同樣的趨勢也發生在跨境電商領域。趙明琪提到，跨境電商對倉儲物流市場來說是一個新的品類，跨境電商“四小龍”是在過去兩年之內快速成長起來的。高速成長的同時，已經有企業開始整合產業設施。因此她預計，這幾家頭部企業在未來三五年也會開始做倉儲運營設施布局的整合。

“整體來看，倉儲物流行業的需求是一個此消彼長的過程。如果商品銷售非?？?，庫存降了，企業發展了，需要布局更多的網點；如果商品銷售不快，當企業發展暫緩的時候，庫存反而會上漲。所以說，不管哪個方向都需要倉庫來支持?！壁w明琪表示。

? 所以，倉儲需求端的結構相對多元化，物流是實體經濟的“筋絡”，連接生產和消費、內貿和外貿。中國既是龐大的生產基地，又是消費市場，又有進出口貿易。在趙明琪看來，倉儲是物流的必要載體，其作為支撐實體經濟的基礎設施的地位十分重要。